DCC CEO, DO & YDP

Kertas kerja ini bertujuan untuk memberi gambaran menyeluruh mengenai pembangunan tanah dan pendekatan yang digunapakai di bawah Kanun Tanah Negara 1965 dan undang-undang tanah lain yang berkaitan. Pembentang tidak bercadang untuk memperincikannya, sekadar hanya latar belakang dan gambaran kasar.

Tanah yang diberimilik akan dikeluarkan hakmilik kepada tuan punya tanah termasuklah dokumen hakmilik mengandungi antara lain, kategori tanah, syarat, sekatan kepentingan, nombor lot, nombor hakmilik, keluasan tanah dan sebagainya. Jika tanah tidak mempunyai kategori , penggunaan tanah biasanya dikawal melalui pengenaan syarat nyata.
Tuan punya tanah mempunyai hak dan kuasa seperti diperuntukkan di bawah Seksyen 92KTN, iaitu hak untuk pecah sempadan, pecah bahagian atau menyatukan tanah yang dimiliki dengan tanah yang lain; hak untuk memecah bahagi bangunan berbilang tingkat; hak untuk memindahmilik, memajak, mencagar, menyerah dan menyempurnakan lain-lain urusniaga; dan
Hak untuk menurunmilik (transmit) harta bila berlaku kematian. Tuan punya tanah pula mempunyai tanggungjawab ke atas tanahnya dari segi membayar cukai tanah seperti yang dinyatakan di bawah Seksyen 93 KTN, memastikan penggunaan tanah adalah selari dengan kategori, syarat nyata, syarat tetap dan tidak melanggar apa-apa sekatan (sekiranya tuan punya tanah melanggar syarat, PBN boleh melucut hak tanah tersebut. Seksyen 127 KTN adalah dirujuk)

Di negara ini, pembangunan tanah adalah dikawal oleh undang-undang tanah dan juga undang-undang perancangan. Ini bermakna bahawa terdapat ‘dualistic control’ dalam urusan pembangunan tanah. Undang-undang tanah termasuklah Kanun Tanah Negara, Akta Hakmilik Strata dan lain-lain, manakala undang-undang perancangan termasuklah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Oleh itu, segala pembangunan tanah yang dicadangkan akan dijalankan hendaklah mematuhi kehendak undang-undang tanah dan juga keperluan undang-undang perancangan.

Istilah Pihak Berkuasa Perancangan Tempatan (Planning Authority) ditakrifkan dalam seksyen 5 KTN sebagai “mana-mana pihak berkuasa yang mempunyai bidang kuasa di bawah mana-mana undang-undang yang pada masa itu berkuatkuasa mengenai perancangan bandar, perancangan desa atau kedua-duanya sekali”

Sekiranya tuan punya tanah bermilik ingin memajukan tanah yang dimiliki, beliau perlu memastikan bahawa kegunaan tanah yang dicadangkan tidak melanggar kategori, syarat nyata, syarat tetap dan sekatan-sekatan yang mungkin dikenakan. Jika kategori tanah adalah berlainan daripada kegunaan yang dicadangkan, maka tindakan sewajarnya perlu diambil agar tidak berlaku pelanggaran syarat. Pembangunan tanah masa kini merangkumi pembangunan bercorak mendatar, menegak dan juga pembangunan di bawah paras bumi.

Kaedah-kaedah pembangunan tanah secara mendatar di bawah KTN termasuklah;

Tukar syarat dan urusan berkaitan (S. 124 KTN);
Pecah Sempadan Tanah (S. 135
KTN);
Pecah Bahagian Tanah (S. 140 KTN);
Penyatuan Tanah (S. 146 KTN);
Penyerahan dan pemberimilikan semula (S. 204A KTN);
Tukar syarat dan
pecah sempadan serentak (S. 124A KTN)

[Kaedah penyerahan dan pemberimilikan semula dan tukar syarat dan pecah sempadan secara serentak merupakan kaedah ‘fast-track’ yang diperkenalkan pada tahun 1985 melalui Akta Pindaan A587]

Bagi pembangunan secara menegak yang melibatkan bangunan berbilang tingkat, kaedah pecah bahagian di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 diperkenalkan bagi tujuan mengeluarkan hakmilik strata kepada petak-petak dan hakmilik strata sementara kepada blok-blok sementara (bagi pembangunan berfasa). Bagi pembangunan tanah di bawah paras bumi pula, peruntukan di bawah Bahagian Lima (A) KTN digunapakai. Peruntukan-peruntukan baru (seksyen 92A – 92I) dimasukkan ke dalam KTN melalui Akta Pindaan A752/1990

Tukar Syarat dan Urusan Berkaitan (S. 124 KTN). Seksyen 124 menerangkan bahawa mana-mana tuan punya tanah bermilik boleh memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) untuk: meminda jenis penggunaan tanah, mengenakan jenis penggunaan tanah, membatalkan syarat nyata; membatalkan ungkapan ‘padi’, ‘getah’ atau ‘kampung’, meminda syarat nyata, mengenakan syarat nyata yang baru, membatalkan sekatan kepentingan, meminda sekatan kepentingan; dan mengenakan sekatan kepentingan.

Permohonan tukar syarat hendaklah dikemukakan kepada PBN melalui borang yang ditetapkan dalam Kaedah-kaedah Tanah Negeri tersebut dengan disertakan perkara-perkara berikut:

Bayaran yang ditetapkan di dalam Kaedah-kaedah Tanah Negeri
Pelan
Perakuan carian rasmi
Kebenaran bertulis dari semua orang/ badan yang
mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut.
Permohonan tukar
syarat tidak akan dilayan melainkan cukai tanah bagi tanah tersebut telah
dijelaskan.

Jika melibatkan tanah ladang, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk kepada Lembaga Tanah Ladang untuk mendapat pandangan/ syornya dan setiausaha Lembaga tersebut hendaklah memberi pandangan/ syornya dengan seberapa segera kepada Pentadbir Tanah.
Seksyen 124 (1A) (a) (b) Akta A1104/ 2001
Apabila PBN meluluskan mana-mana permohonan tukar syarat, PBN boleh mengenakan perkara-perkara berikut:

Premium tambahan
Cukai tanah yang baru
Lain-lain bayaran yang ditetapkan
di dalam Kaedah-kaedah Tanah Negeri; dan
Lain-lain syarat yang difikirkan
sesuai

Pecah Sempadan Tanah – Sub-Divide (S. 135(1))
Pecah semapdan tanah bermaksud tanah yang dipegang di bawah hakmilik tetap sama ada hakmilik Pejabat Pendaftar atau hakmilik Pejabat Tanah dipecah sempadankan kepada dua bahagian atau lebih bahagian supaya tia-tiap satunya dipegang di bawah hakmilik-nakmilik berasingan oleh tuan punya yang sama atau tuan punya bersama yang sama.
Seksyen 135 (1) Akta A1104/ 2001

Kuasa Melulus
Jika tiada apa-apa arahan bertentangan, kuasa untuk meluluskan pecah sempadan ialah Pengarah Tanah dan Galian bagi tanah yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Pendaftar dan Pentadbir Tanah bagi tanah yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Tanah.
Seksyen 138 (1) (2)

Permohonan Pecah Sempadan
Permohonan pecah sempadan tanah hendaklah menggunakan Borang 9A KTN dan disertakan dengan perkara-perkara berikut:

Bayaran (seperti yang ditetapkan dalam Kaedah-Kaedah Tanah Negeri)
Pelan
pra-hitungan yang menunjukkan secara terperinci mengenai pecah sempadan yang
dicadangkan, mengikut bilangan salinan yang diperlukan oleh Pentadbir Tanah;
Surat Kebenaran dari badan-badan tertebtu (pihak berkuasa perancangan atau
badan yang ditetapkan oleh PBN); dan
Surat kebenaran daripada orang/ badan
yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah itu

Seksyen 137 (1) (a) – (d)

Jika melibatkan tanah ladang, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk kepada Lembaga Tanah Ladang untuk mendapat pendangan/ syornya dan setiausaha Lembaga tersebut hendaklah memberi pandangan/ syornya dengan seberapa segera kepada Pentadbir Tanah
Seksyen 137 (3) (a)(b)
Akta A1104/ 2001

Syarat-syarat Pecah Sempadan
Pecah sempadan tanah hanya boleh diluluskan jika memenuhi syarat-syarat berikut:

Tidak bertentangan dengan sekatan kepentingan di mana tanah itu tertakluk;
Tidak bertentangan dengan undang-undang lain yang pada waktu itu
berkuatkuasa;
Mendapat kelulusan daripada pihak berkuasa perancangan;
Mendapat kelulusan daripada pihak berkuasa tertentu yang ditetapkan oleh
PBN;
Tiada bayaran hasil terhitang;
Persetujuan daripada orang/ badan
yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah;
Memenuhi keperluan
keluasan minimum bahagian yang hendak dipecah sempadankan;
Bentuk bahagian
yang hendak dipecahkan itu hendaklah bersesuaian dengan tujuan ianya dipecahkan;
dan
Memberi keperluan jalan masuk untuk bahagian yang dipecah sempadan itu.

Seksyen 136 (1)

Bayaran-bayaran yang perlu dijelaskan apabila permohonan diluluskan ialah:

Bayaran upah ukur;
Bayaran bagi menyedia dan mendaftar hakmilik-hakmilik.

Seksyen 138 (4)(a)(b)

bersambung...